08 / Травень, 2019
До Асоціації міст України звертаються органи місцевого самоврядування за роз’ясненнями з питання передачі земельних ділянок промислового призначення фізичним особам, які є власниками промислового чи виробничого майна, отриманого у власність без реєстрації суб’єкта підприємницької діяльності.
Трапляються випадки, коли фізична особа отримує у спадок права (чи набуваєу їх інший спосіб) на нежитлові приміщення промислового чи виробничого характеру, але не має можливості здійснювати господарську діяльність, в тому числі, з оформленням як фізична особа-підприємець. Одним із способів вирішення такого питання для власників є передача в оренду таких приміщень іншим особам, які можуть здійснювати господарську діяльність.
Як діяти місцевій раді: чи можна надавати дозвіл на оформлення земель промисловості фізичній особі?
Статтею 66 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) визначено, що землі промисловості можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Розміри земельних ділянок визначаються відповідно до затверджених в установленому порядку державних норм і проектної документації, а відведення земельних ділянок здійснюється з урахуванням черговості їх освоєння.
Також статтею 84 ЗКУ визначено, що громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:
а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;
в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;
г) прийняття спадщини;
ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Виходячи з викладеного, фізична особа, яка не є суб’єктом господарювання (не оформлена ФОП), може набувати у власність земельну ділянку шляхом її викупу під нерухомим майном, яке вона отримала у приватну власність або отримати ділянку в оренду. На жаль, порядок передачі земель промисловості фізичним особам чітко не визначений нормативно-правовими актами, але заперечень у чинному законодавстві не вбачається.
Як утримувати податки, якщо таке майно вже здається власником в оренду?
Якщо ж така фізична особа за своїм статусом не може бути зареєстрована як особа-підприємець, тобто не може здійснювати промислову, виробничу чи іншу господарську діяльність, і здає своє майно в оренду, то за підсумками року буде зобов’язана подати декларацію про майновий стан і доходи, в якій вказати суми орендної плати та інших отриманих доходів відповідно до підпункту 49.18.4 Податкового кодексу України (далі – ПКУ).
Статтею 793 Цивільного кодексу України визначено дві обов’язкові умови для укладення будь-якого договору оренди нерухомості фізичною особою на території України:
- договір оренди будівлі або її частини, іншої капітальної споруди укладається виключно у письмовій формі. Будь-яка інша форма укладення договору веде до того, що договір визнається недійсним;
- у випадку, коли договір оренди (найму) такої нерухомості укладається на строк більше 3-х років, то його обов’язково повинен завірити нотаріус та внести до спеціального реєстру майна, що перебуває в оренді.
Договір оренди приміщення будь-яка фізична особа може укладати в двох юридичних статусах: як зареєстрований суб’єкт підприємницької діяльності і як звичайна фізична особа.
Звертаємо увагу! Податковий кодекс України передбачає, що органи місцевого самоврядування щорічно встановлюють мінімальну орендну плату за 1 кв.м нежитлових приміщень. Вона залежить від багатьох факторів, наприклад, від місця розташування об’єкта, його фізичного стану, історичної цінності тощо.
Податковим агентом, який відповідає за нарахування та сплату податку на доходи фізичних осіб до бюджету, є орендар, тобто той, хто виплачує орендну плату такій фізичній особі. Тому саме орендар нараховує, утримує та перераховує до бюджету ПДФО за рахунок коштів, що виплачуються у вигляді орендної плати, та військовий збір, як передбачено підпунктом 170.1.2 ПКУ.
Слід зазначити, якщо орендодавцем є фізична особа, то податковим агентом у такому разі виступає юридична особа, або ФОП – орендар. Оподаткування таких доходів у фізичної особи відбуватиметься за ставкою, передбаченою п. 167.1 ПКУ (18%) та військовим збором (1,5%).
Фізична особа (орендодавець) за підсумками року зобов’язана подати декларацію про майновий стан і доходи, в якій має вказати суми орендної плати та інших отриманих доходів.
Підпунктом 170.1.5 ПКУ встановлено, що у разі якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець.
Галузь:
