05 / Грудень, 2019
5 грудня Верховна Рада України прийняла в другому читанні та в цілому Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (законопроєкт №0858 від 29.08.2019р.).
Асоціація міст України вітає схвалення цього закону як такого, що передбачає спрощення процедур пролонгації договорів оренди для учасників земельних відносин та удосконалення взаємодії реєстрів
АМУ раніше публікувала аналіз законопроєкту №0858(детальніше).
Основні аспекти закону
1. Автоматизація відносин між Державним земельним кадастром і Державним реєстром речових прав на нерухоме майно
Надання державним кадастровим реєстраторам доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та державним реєстраторам речових прав на нерухомість до Державного земельного кадастру (далі база ДЗК). Надання можливості надання витягів з Державного земельного кадастру, з інформацією, наданою безпосередньо з Реєстру речових прав на нерухоме майно. Надання можливості одержати будь-яку інформацію з бази ДЗК в електронній формі.
Такий підхід виключить органам місцевого самоврядування та іншим власникам земель необхідність звертатись до двох реєстрів. Зараз взаємовідносини між ними проходять у напівавтоматичному режимі через обмін інформацією. Закон усуває суб’єктивний фактор і встановлює правило, за яким необхідна інформація буде «підтягуватись» сама, без втручання реєстраторів.
Одержання кадастрової інформації в електронній формі спростить процес і скоротить час на її отримання.
2. Переведення у електронний вигляд відомостей Державного земельного кадастру, які існують в паперовій формі
Закон зобов’язує до 2020 року оцифрувати усі наявні у Держгеокадастрі відомості про раніше видані державні акти та зареєстровані договори оренди і внести ці відомості до бази ДЗК.
Така норма необхідна громадам та її власникам для зменшення випадків «подвійної реєстрації» прав оренди та власності – значна кількість відомостей про права, що виникали до 2004 року, зараз присутня лише в паперовій формі. І автоматично перевірити через програмні засоби кадастру, чи існує чинний договір оренди на відповідну ділянку, не можливо.
3. Надання можливості власникам земельних ділянок та часток у статутному капіталу підприємств «блокувати» внесення до відповідних реєстрів відомостей про надання в користування земельних ділянок та відчуження корпоративних прав на підставі документів з підробленими підписами шляхом складання нотаріально посвідченого правочину – вимоги, в якій буде міститися заборона оформлення вказаних документів без посвідчення їх нотаріусом
Закон надає власнику інструменти боротьби з цим шляхом оформлення відповідної нотаріальної вимоги. Вказані вимоги будуть внесені в якості обтяжень до державних реєстрів, і з цього моменту - без нотаріального посвідчення відповідного правоустановчого документу ніяка реєстраційна дія вчинена не може бути. Це – своєрідне обмеження за ініціативою (за бажанням) власника. В майбутньому така вимога може бути скасована тим же власником чи громадою.
4. Зміна положень Закону України «Про оренду землі» щодо процедури поновлення договорів оренди землі. Скасування необхідності подання заяви про державну припинення договору оренди землі у разі його закінчення
В системі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно тимчасового користування землею діє так званий «заявницький принцип» - жоден запис не включається чи не виключається з Реєстру речових прав без подання відповідної заяви.
Наприклад, якщо договір оренди землі укладений приміром, на 5 років, після закінчення цього строку запис про оренду не виключається з Реєстру, поки не буде внесена заява про державну реєстрацію припинення права оренди. В результаті, орендар після закінчення 5 років вже не має жодного відношення до земельної ділянки, але у Реєстрі прав земельна ділянка продовжує рахуватись за ним.
Закон пропонує запровадження договорів оренди землі 2-х видів: з «автоматичною» пролонгацією та без пролонгації.
Якщо договір не містить умов автоматичної пролонгації, після закінчення строку оренди відомості про оренду землі автоматично виключаються з Державного реєстру речових прав.
У разі ж, якщо договір містить умову пролонгації, то до закінчення строку оренди кожна із сторін договору зможе подати до Реєстру заяву про припинення договору. Якщо така заява подана, після закінчення строку оренди договір буде автоматично виключений з Реєстру. Якщо заява не подана, він автоматично буде продовжений на цей же строк.
Вказані положення формалізують відносини між сторонами договору оренди землі і зроблять процедуру його поновлення більш зрозумілою і вільною від зловживань.
Такі зміни будуть стосуватись виключно нових договорів оренди.
5. Автоматичне скасування державної реєстрації речових прав у разі прийняття судових рішень щодо скасування державної реєстрації земельної ділянки у базі ДЗК
Така норма удосконалить зв'язок всіх реєстрів, в тому числі з урахуванням Реєстру судових рішень.
Асоціація міст України підтримує спрощення процедур пролонгації договорів оренди для учасників земельних відносин та удосконалення взаємодії реєстрів, приймаючи участь у засіданнях Комітету Верховної Ради України і озвучуючи позицію органів місцевого самоврядування. Дякуємо всім громадам, які долучались і надавали свої пропозиції.
Галузь:
